Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten galten lange Jahre als sichere Kapitalanlage – knappe Märkte, steigende Bewertungen, steigende Mieten – manch einer spricht von Betongold. Gilt diese Gleichung noch für die Zukunft? Ein Blick zwanzig Jahre nach vorn.
Die Perspektive
Wir versetzen uns in die Lage eines potenziellen Investors, der den Kauf einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt erwägt. Aktuell ist der Wohnraum in den Metropolen knapp und die Preise sind dementsprechend hoch. Doch wir wollen nicht auf heute schauen, sondern zehn bis zwanzig Jahre in die Zukunft blicken.
Warum diese beiden Zeitfenster? Zehn Jahre, weil erst nach Ablauf der Spekulationsfrist ein potenzieller Verkaufsgewinn steuerfrei ist. Zwanzig Jahre, weil das der realistischen Haltedauer einer Kapitalanlage-Immobilie entspricht. Wer also heute kauft, kann frühestens 2036 steuerfrei verkaufen – wird es wahrscheinlich aber eher 2046 tun.
Der Immobilienmarkt: sportliche Bewertung
Wer heute eine Eigentumswohnung in München, Berlin oder Hamburg als Kapitalanlage kauft, zahlt das 28- bis 35-fache der Jahresmiete – Berlin liegt bei einem Faktor von 34,5, München bei 29,9, Hamburg bei 28,0. Das entspricht Bruttomietrenditen von 2,9 bis 3,6%. In der zweiten Reihe liegen Frankfurt am Main (Faktor 24,2), Düsseldorf (25,6), Köln (27,0) und Stuttgart (26,9) – das entspricht Bruttomietrenditen zwischen 3,7 und 4,1%.
Doch das sind die Zahlen vor Kosten: Instandhaltungsrücklagen, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten und Leerstandsrisiko summieren sich typischerweise auf 1,5 bis 2% des Immobilienwerts jährlich. Es bleibt je nach Markt eine Nettomietrendite von circa 1% in den teuersten Lagen bis rund 2% in der zweiten Reihe.
Gleichzeitig liegt der Hypothekenzins für zehnjährige Bindung aktuell bei 3,5 bis 4,0%. Eine fremdfinanzierte Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt erwirtschaftet heute weniger als sie kostet. Zwar können gut verdienende Kapitalanleger den Gebäudewert über 50 Jahre abschreiben (bei Altbauten vor 1925: 40 Jahre) und damit ihre Steuerlast senken – dennoch treten sie bei den aktuellen Bewertungen kaum noch in Erscheinung weil die Rendite nicht die Finanzierungskosten trägt. Ohnehin sind die Banken bei der Kreditvergabe merklich vorsichtiger geworden.
Die weiterhin hohen Kaufpreise ergeben sich vor allem aus der Knappheit am Mietmarkt: Weil es in den Großstädten schlicht zu wenig Mietwohnungen gibt, weichen Selbstnutzer – vor allem junge Familien – auf den Kauf aus. Zum einen wird also die Nachfrage durch Binnenwanderung aus strukturschwachen Regionen in die Großstädte konzentriert, zum anderen fehlt es an Neubau. Im Jahre 2025 wurden 206.600 Wohnungen fertiggestellt – der tiefste Wert seit 2012, nach einem Höchststand von 306.400 im Jahr 2020. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage dürfte sich allerdings bald umkehren.
Die Demografie-Falle: Lehren aus Japan
Japan ist Deutschland demografisch 30 Jahre voraus. Die Geburtenrate liegt seit den späten 1970er-Jahren unter dem Reproduktionswert von 2,1; heute liegt sie bei 1,2 Kindern pro Frau. Die Bevölkerung schrumpft seit über einem Jahrzehnt. Tokios Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren trotzdem gestiegen. Wer daraus schließt, dass die Demografie Immobilienpreise nicht ernsthaft gefährdet, übersieht zwei Dinge.
Erstens: Die Ausgangsbasis. Japanische Landpreise fielen nach dem Platzen der Blase 1990 über mehr als ein Jahrzehnt um bis zu 60%. Was sich seitdem in Tokio erholt hat, startete von einem niedrigen Niveau. Tokio-Wohnungen sind inflationsbereinigt noch immer günstiger als auf dem Höhepunkt der Blase im Jahr 1990.
Zweitens: Die Struktur. Tokio funktioniert nur deshalb als Gegenbeispiel, weil die gesamte Binnenmigration Japans in diese eine Metropole fließt, während der Rest des Landes verödet. Millionen Häuser stehen leer – das Wort „Akiya“ (leeres Haus) ist zum Symbol für den demografischen Verfall geworden.
Trotz mehr als drei Jahrzehnten demografischen Gegenwinds erzielen Wohnimmobilien in Tokio heute Bruttomietrenditen von rund 3,4 bis 3,6 Prozent – und damit nahezu dieselben Werte wie in München oder Berlin. Gleichzeitig rentieren zehnjährige japanische Staatsanleihen derzeit bei etwa 2,6 Prozent, während deutsche Bundesanleihen rund 3,0 Prozent abwerfen. Das macht die Immobilienrenditen vergleichbar.
Interessant wird der Blick abseits der Hauptstadtregion: In mittelgroßen japanischen Städten, die strukturell eher mit deutschen Großstädten der zweiten Reihe vergleichbar sind, haben die Bevölkerungsrückgänge vielerorts zu deutlichen Preisabschlägen geführt. Dadurch liegen die Bruttomietrenditen dort inzwischen häufig zwischen 5 und 7 Prozent.
Der Befund für Deutschland: Die erste Reihe hält sich – aber nur solange sie die Binnenwanderung aus dem Rest des Landes absorbiert. Was mit der zweiten Reihe passiert, wenn die Nachfrage strukturell zurückgeht, zeigt das Beispiel Japans: Die Rendite steigt nicht durch höhere Mieten, sondern durch günstigere Einstiegspreise – Immobilien in der zweiten Reihe verlieren also an Wert.
Lehren aus China
Seitdem die chinesische Regierung 2021 gegen die spekulativen Exzesse am chinesischen Immobilienmarkt vorgegangen ist, sind die Immobilienpreise um rund 20% gefallen. Der Boden ist noch nicht erreicht: Im April 2026 lagen die Preise um 3,9% unter dem Vorjahresniveau. Goldman Sachs erwartet erst 2027 eine Stabilisierung. Billig sind die Immobilien in den Großstädten aber immer noch nicht: selbst nach diesem Preisverfall liegt die Bruttomietrendite in Chinas Top-Städten Beijing, Shanghai und Shenzhen bei 1,8 bis 2,7% – bei einem Staatsanleihe-Zins von rund 1,75%. Der Renditeaufschlag gegenüber dem risikolosen Zins ist auch nach fünf Jahren Preiskorrektur immer noch minimal.
Der Auslöser war in China ein regulatorischer Schock, nicht die Demografie. Aber die Demografie dürfte eine Erholung verhindern: Chinas Geburtenrate ist nach dem Ende der Ein-Kind-Politik kaum gestiegen, die Bevölkerung schrumpft seit 2022. Jahrelanger Bau auf Vorrat – ganze Geisterstädte entstanden – hat einen massiven Angebotsüberhang hinterlassen, der sich nicht schnell abbauen lässt.
In China trafen hohe Bewertungen, hoher Fremdkapitalanteil und rückläufige demografische Basis auf einen regulatorischen Auslöser – das führte zu einem massiven Preisverfall. Deutschland hat zwar zuletzt nicht zu viel gebaut. Dennoch droht Ungemach von der Angebotsseite.
Adé Boomer – der Silver Tsunami
Etwa 32% aller Eigentumsimmobilien in Deutschland – rund 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen – befinden sich im Besitz der Babyboomer-Generation (Jahrgänge 1946 bis 1964). Der mittlere Boomer ist damit heute rund 70 Jahre alt. Mit steigendem Alter steigt die Wahrscheinlichkeit eines Verkaufs. Wer ins Pflegeheim zieht und die Kosten aus dem Immobilienvermögen finanzieren muss, kann nicht auf bessere Zeiten warten — er muss verkaufen. Erben haben dagegen mehr Spielraum, aber auch sie neigen dazu, geerbte Immobilien zeitnah zu veräußern, weil Verwaltung und Instandhaltung Aufwand bedeuten. In der Summe steht also ein erheblicher Angebotsdruck bevor.
Die Hauptwelle dieser Verkäufer dürfte zwischen 2030 und 2040 stattfinden – also im Zeithorizont eines heutigen Käufers mit 10- bis 20-jähriger Haltedauer. Das reduziert die Knappheit, die heute die Bewertungen stabilisiert – und damit die wesentliche Stütze, auf der die aktuellen Preise ruhen.
Auswirkungen der Demografie
Kommen wir zu unserem anfangs identifizierten Käufer zurück: Er plant mit 2036 als frühestem Verkaufszeitpunkt – realistischerweise aber eher 2046. Der typische Immobilien-Käufer ist laut Dr. Klein 38 Jahre alt, also Jahrgang etwa 1988. Damals wurden rund 854.000 Kinder geboren. Die Käuferkohorte in 10 Jahren, Jahrgang 1998 bis 2002, umfasst im Schnitt rund 755.000 Geburten pro Jahr – ein Rückgang von 12%. Die Käuferkohorte von 2046, Jahrgang 2006 bis 2010, umfasst noch rund 677.000 – ein Rückgang von 21% gegenüber heute. Es gibt also weniger potenzielle Käufer.
Aber die Kopfzahl ist nur der erste Faktor. Der zweite ist die sinkende Familienbildungsquote – 2024 wurden in Deutschland nur noch rund 349.200 Ehen geschlossen, ein historischer Tiefstand. Weniger Familiengründungen und weniger Kinder bedeuten weniger Nachfrage nach größeren Mietwohnungen und damit auch weniger künftige Käufer.
Auf die Perspektive von 10 Jahren schrumpft die Käuferkohorte also bereits spürbar, in 20 Jahren noch deutlicher. Gleichzeitig wächst das Angebot durch den Silver Tsunami; Die Nachfrageschwäche trifft dann auf Angebotsdruck.
Das aktuell hohe Preisniveau in den Großstädten ist dann nicht mehr zu halten. Das heißt nicht unbedingt, dass die Preise kollabieren müssen. Sie müssen aber nicht nominal fallen, um reale Wertverluste zu verursachen . Bei einer Inflationsrate von 2 bis 3% und nominal stabilen Preisen verliert eine Wohnung in zehn Jahren 20 bis 25% ihres Wertes.
Es erscheint wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise bei steigenden Mieten über längere Zeit stagnieren, bis die Rendite wieder für Kapitalanleger attraktiv wird. Das Niveau wird auch von der Rendite der Staatsanleihen abhängen, bei aktuellen Zinsen wären wohl erst Renditen von 6% und mehr wirklich lukrativ.
Kann Zuwanderung helfen?
Zuwanderung stützt aktuell den Mietmarkt. Den Eigentumsmarkt stützt sie mittelfristig nur insoweit, als Zuwandernde dauerhaft erwerbstätig sind und ausreichend verdienen – beides trifft auf einen kleineren Teil zu, als die Einwanderungszahlen nahelegen.
In den Jahren 2015 bis 2024 zogen im Schnitt rund 1,5 Millionen Menschen jährlich nach Deutschland, gleichzeitig zogen aber auch rund 1,0 bis 1,3 Millionen fort. Der Nettosaldo lag im Durchschnitt dieser zehn Jahre bei rund 587.000 Personen pro Jahr. Allerdings ist diese Zahl zuletzt deutlich zurückgegangen: 2025 waren es noch 235.000, Anfang 2026 nahezu null.
Entscheidend für den Eigentumsmarkt ist aber ohnehin nicht nur die Anzahl, sondern vor allem die Kaufkraft – und hier zeigt die Wanderungsbilanz ein strukturelles Problem. Rund 75% der Auswanderer aus Deutschland haben einen Hochschulabschluss. Von den Zuwanderern sind es laut IAB nur 34%. Der Wanderungssaldo bei Akademikern ist damit negativ: Deutschland verliert überproportional kaufkraftstarke Haushalte und gewinnt überproportional solche mit niedrigerem Einkommen. Das zeigt sich auch im EU-Nettosaldo: 2024 verließen erstmals seit 2008 mehr EU-Bürger Deutschland als zuzogen – genau die Gruppe mit der höchsten Erwerbstätigenquote (76%). Für Flüchtlinge gilt: Erst nach acht Jahren erreicht die 2015er-Kohorte eine Beschäftigungsquote von 68% – bei einem mittleren Bruttoverdienst von 2.570 Euro. Das reicht kaum für den freien Mietmarkt, geschweige denn für den Erwerb von Eigentum in einer deutschen Großstadt.
Die Zusammensetzung der Zuwanderung könnte sich künftig verschieben: Die humanitären Krisen in Syrien und Afghanistan haben nachgelassen, jedenfalls ist die Migration aus diesen Ländern zum Erliegen gekommen. Das Fachkräfteeinwanderungsgesetz zielt außerdem auf den Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte ab. Ob das den negativen Akademiker-Nettosaldo umkehrt, ist offen. Die Extrapolation der Migration der letzten zehn Jahre wäre zwar zu einfach gedacht, dennoch ist bisher nicht absehbar, dass die Migration in den nächsten Jahren als relevanter Nachfragefaktor den Wohnungsmarkt stabilisieren wird – weder zahlenmäßig, denn der Saldo schrumpft, noch beim kaufkraftrelevanten Anteil, der heute zu klein ist.
Fazit: Folgen für Kapitalanleger
Die strukturellen Trends zeigen in dieselbe Richtung: sinkende Nachfrage durch weniger Familiengründungen, wachsendes Angebot durch die Boomer-Erbschaftswelle und eine sportliche Ausgangsbewertung.
Das IW Köln erwartet bis 2035 eine deutlich regionale Spreizung: Die Preise in den Metropolen steigen weiter, strukturschwache Regionen geraten unter Druck. Der Optimismus für die Großstädte fußt auf der Annahme einer stabilen Nachfrage für dieses Segment. Diese Annahme erscheint aufgrund der demografischen Entwicklung zu optimistisch. Das heißt nicht unbedingt, dass Werte in den Großstädten kollabieren, eine schleichende Entwertung und damit Normalisierung der Preise über die Inflation bei stagnierenden Nominalpreisen ist wahrscheinlicher.
Damit erscheinen Wohnimmobilien in Deutschland auf Sicht von 20 Jahren wenig attraktiv. Wir haben Anfang des Jahres bereits eine Alternative aufgezeigt: Ein konservatives Portfolio aus 70% Anleihen und 30% Aktien – mit einem hohen Anteil kurzlaufender Anleihestrategien, die begrenzt mit klassischen Staatsanleihen korrelieren. In den vergangenen Jahren hat diese Strategie jährlich 3-4 Prozentpunkte mehr erzielt als zehnjährige Bundesanleihen. In den vergangenen drei Jahren lag die Performance bei mehr als 6 Prozent pro Jahr. Dabei handelt es sich um ein defensiv ausgerichtetes Portfolio – liquide, diversifiziert. Die Vorteile gegenüber selbst bewirtschafteten Immobilien-Portfolios: kein Verwaltungsaufwand, keine Renovierungsrücklage, kein Mietnomaden-Risiko, keine Grundsteuererhöhung und kein demografisches Damoklesschwert.
Die Knappheit, die aktuell noch die Preise stützt, hängt an der Demografie, der Bautätigkeit und der Migration, also daran, wie viele Menschen morgen kaufen wollen. Die demografische Entwicklung aber ist unerbittlich: Da immer weniger künftige Käufer geboren werden, wird die Zahl der Nachfragenden zwangsläufig sinken. Das Risiko-Rendite-Verhältnis ist schlechter, als es der Preisanstieg bei Immobilien in den vergangenen 20 Jahren suggeriert.
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