Offene Immobilienfonds über die Börse verkaufen? Der Anleger-Run stürzt immer mehr Fonds in eine Liquiditätskrise; die DWS zahlt bei ihrem Fonds Grundbesitz Europa nur noch 10% der Rückgaben aus. Mitten in diese Lage raten Stiftung Warentest und Finanztip zum sofortigen Ausstieg über die Börse. Was Anleger beachten sollten.
Einfach nur raus aus offenen Immobilienfonds, und zwar sofort: Diese Botschaft hören Anleger derzeit von zwei Ratgeber-Portalen. Am 9. Oktober erschien bei der Stiftung Warentest der Beitrag „Offene Immobilienfonds: Jetzt lieber raus“, knapp drei Wochen später legte Finanztip mit „Schockwelle bei Immobilienfonds: Trenn Dich davon“ nach. Dass beide Institutionen, die von Privatanlegern weithin gelesen werden, offenen Immobilienfonds ablehnend gegenüberstehen (wie auch wir bei envestor), ist nicht neu. Dass allerdings beide Anlegern so massiv den Verkauf über die Börse nahelegen, und das in alarmistischem Ton, schon. Aktuell sind die Abschläge auf den offiziellen Anteilswert offener Immobilienfonds am Sekundärmarkt sehr hoch. Beim DWS-Fonds Grundbesitz Europa lag der Abschlag an der Börse Hamburg am 13. November bei 56%. Das ist rekordverdächtig. Wer zu diesem Kurs verkauft, verliert mehr als die Hälfte des offiziellen Fondspreises. Wir rollen die aktuelle Situation auf – im Interesse der Anleger.
Mit jeder Runde wird die Verkaufsempfehlung lauter
Finanztip hat seine Tonlage über drei Jahre schrittweise verschärft. Im Oktober 2023 riet das Verbraucherportal erstmals pauschal zum Verkauf offener Immobilienfonds; an der Börse notierten mehrere große Fonds damals rund 10% unter dem Rücknahmepreis. Im Februar 2026 riet Finanztip dann ausdrücklich zum Börsenverkauf; die Rückgabe bei der Fondsgesellschaft mit ihrer einjährigen Kündigungsfrist sei „eine Wette“. Ende Oktober 2026 folgte die jüngste Empfehlung.
Ich habe die erste Empfehlung am 20. Oktober 2023 unter der Überschrift „Finanztip ruft zum Run auf offene Immobilienfonds auf“ kritisiert. Bei massenhaften Kündigungen, so meine damalige Warnung, „könnten offene Immobilienfonds genauso implodieren“ wie zweimal in den 20 Jahren zuvor; dann wäre die Verkaufsempfehlung „eine sich selbst erfüllende Prophezeiung gewesen“. Ein „Generalverdacht, der zudem schlecht begründet ist, schadet Anlegern mehr, als er nutzt“, schrieb ich damals. Drei Jahre später ist das Bild düster. Seit dem 20. Oktober nimmt der Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working keine Anteile mehr zurück. Nach Angaben der BaFin haben in diesem Jahr acht offene Immobilienfonds mit zusammen rund 2,9 Milliarden Euro die Rücknahme ausgesetzt, vier davon werden abgewickelt; ein weiterer Fonds hat die Rücknahme beschränkt. Die Aufsicht beruhigt: Die betroffenen Fonds stehen für weniger als 3% des Marktes. „Ein Versagen des Systems ist es aber nicht“, sagt BaFin-Abteilungsleiterin Felicitas Linden. Seit der Zinswende haben Anleger nach Angaben des Handelsblatts mehr als 13,4 Milliarden Euro abgezogen, mehr als die 13,1 Milliarden Euro in den Jahren 2005 bis 2008.
Teufelskreis: Rückgaben – Verkäufe – Abwertungen
Dass offene Immobilienfonds in die Krise geraten sind, liegt auch dieses Mal an ihrer Konstruktionsweise: Geben Anleger ihre Anteile über die Fondsgesellschaft zurück, zahlt der Fonds die Rückgaben zunächst aus seiner Liquidität. Reicht diese nicht aus, muss er Immobilien verkaufen. Dabei bindet ihn das Gesetz: Nach § 260 Kapitalanlagegesetzbuch darf ein Fonds eine Immobilie nur veräußern, wenn der Kaufpreis den von Gutachtern ermittelten Wert „nicht oder nicht wesentlich unterschreitet“. Bieten Käufer weniger, kann die Fondsgesellschaft erst verkaufen, wenn der Wert in den Büchern gesenkt wurde. Die Abwertung wird so zur Voraussetzung des Verkaufs. Lockerer wird die Regel erst, wenn die Fondsgesellschaft die Rücknahme von Fondsanteilen aussetzt: Nach zwölf Monaten dürfen die Erlöse bis zu 10% unter dem Gutachterwert liegen, nach 24 Monaten bis zu 20% (§ 257 KAGB).
Beim Grundbesitz Europa der DWS, der Fondstochter der Deutschen Bank, lässt sich diese Mechanik beobachten. Der Anteilspreis fiel zwischen Juli und September 2026 um mehr als 11%, in den zwölf Monaten zuvor hatten Anleger fast 1,1 Milliarden Euro abgezogen. Seit dem 28. Oktober erfüllt die DWS fällige Rückgaben nur noch zu 10%, der Rest verfällt und muss neu beantragt werden. Die Gesellschaft begründet das damit, dass sich Immobilien derzeit nur schwer zu angemessenen Preisen verkaufen ließen; sie will weiter Objekte veräußern, um Liquidität aufzubauen und Kredite zu tilgen. Zum Vergleich: Der Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken für deutsche Büroimmobilien lag im zweiten Quartal 2026 um 1,2% unter dem Vorjahr. Der Vergleich ist grob, weil der Fonds europaweit investiert. Er zeigt aber, dass die Abwertung im Fonds weit kräftiger ausfiel, als es die Preisentwicklung am breiten Markt nahelegt.
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Riester-Vergleich starten →Finanztips erste Verkaufsempfehlung im Herbst 2023 fiel in genau die Phase, in der die Abflüsse begannen: Im August 2023 zogen Anleger laut Bundesbank netto 40 Millionen Euro ab, im September 115 Millionen Euro, im Jahr 2025 schon 7,6 Milliarden Euro. Der Haupttreiber dürfte die Zinswende gewesen sein. Wer auf dem Tagesgeldkonto bis zu 4% bekam, hatte wenig Grund, in Fonds zu bleiben, deren Wertentwicklung Ende September 2023 im Mittel bei 1,6% lag. Eine Empfehlung mit der Reichweite von Finanztip dürfte die Welle verstärkt haben. Jede zusätzliche Kündigung erhöht den Verkaufsdruck, jeder Verkauf unter Zeitdruck die Wahrscheinlichkeit einer Abwertung, und jede Abwertung liefert die Schlagzeile für die nächste Verkaufsempfehlung. Wie groß der Anteil der Verbraucherportale an den Abflüssen ist, lässt sich nicht messen. Ein wichtiger Beschleuniger dürften sie aber gewesen sein.
An der Börse zahlt der Verkäufer die Zeche
Wie sieht es mit der einzigen Alternative für Anleger in offenen Immobilienfonds aus, zügig an ihr Geld zu kommen? Der Börsenverkauf schafft schnell Liquidität, was eine Kündigung der Anteile nicht leisten kann. Wer nach dem 21. Juli 2013 gekaufte Anteile über die Fondsgesellschaft zurückgeben will, muss sie mindestens 24 Monate gehalten haben und die Rückgabe zwölf Monate im Voraus unwiderruflich erklären. Doch der Preis der Liquidität ist der Abschlag: Der offizielle Fondspreis, den die Fondsgesellschaft ermittelt, ist das eine, der Kurs an der Börse das andere. Nach Berechnungen von Finanztip lag der nach Fondsgröße gewichtete Abschlag auf den offiziellen Rücknahmepreis am 27. Oktober bei 19,3%, nach 11,2% im Juni und 7,6% Anfang 2025. Dahinter stehen große Unterschiede: Beim Deka-ImmobilienEuropa mit 18 Milliarden Euro Fondsvermögen stieg der Abschlag seit Januar von 5,3% auf 16,1%, beim hausInvest von Commerz Real mit 14,5 Milliarden Euro von 7,8% auf 17,2%. Beim Grundbesitz Europa waren es am 27. Oktober mehr als 50%, bei fünf kleineren Fonds, die gar keine Anteile mehr zurücknehmen, mindestens 43%.
Unsere eigene Auswertung der Kurse an der Börse Hamburg zeigt, dass sich die Lage seither weiter zugespitzt hat, wenn auch nicht überall. Am 13. November lag der Geldkurs für Anteile am Grundbesitz Europa bei 13,66 Euro, der offizielle Rücknahmepreis bei 31,23 Euro: ein Abschlag von 56,3%. Beim Schwesterfonds grundbesitz global waren es 54,0%, beim UniImmo: Europa 35,9%, beim hausInvest 29,0%. Beim Deka-ImmobilienEuropa und beim UniImmo: Deutschland lagen die Abschläge mit 19,5% und 13,5% dagegen etwas niedriger als eine Woche zuvor (22,5% und 15,4% am 5. November). Wegen unterschiedlicher Methodik sind unsere Werte mit denen von Finanztip nur eingeschränkt vergleichbar.
Wer 10.000 Euro im Grundbesitz Europa hält, erhält an der Börse also nur rund 4.370 Euro. Der Rest verschwindet nicht, er wechselt den Besitzer. Auf der Käuferseite stehen Investoren, die Zeit mitbringen: Sie erwerben Anteile am Fondsvermögen für weniger als die Hälfte des offiziellen Werts und können abwarten, bis die Fondsgesellschaft verkauft, abwickelt oder sich die Lage beruhigt. In meiner Analyse über Risikoprämien habe ich die Liquiditätsprämie beschrieben, die den Verzicht auf jederzeitige Verfügbarkeit entlohnt. Hier wird sie sichtbar, kassiert wird sie von den Käufern. Das Bittere für viele Anleger ist, dass offene Immobilienfonds laut Basisinformationsblättern den niedrigsten Risikoklassen (1 oder 2) zugewiesen werden. Qualifizierte Berater dürften Anleger darauf aufmerksam gemacht haben, dass bei illiquiden Anlagen der regulatorisch vorgegebene Risikoindikator, der sich, grob gesagt, an der Schwankungsbreite des Fondspreises orientiert, nicht aussagekräftig ist. Ich habe diese Einstufung bereits im September 2024 als irreführend bezeichnet. Ob Anleger im Bankenvertrieb, über den offene Immobilienfonds überwiegend verkauft werden, entsprechend aufgeklärt wurden, vermögen wir nicht zu beurteilen. Inzwischen prüfen Anwaltskanzleien Schadensersatzansprüche gegen beratende Banken.
Zurück zum Grundbesitz Europa der DWS: Wie viel Pessimismus in einem Abschlag von mehr als 50% steckt, zeigt eine Modellrechnung mit vereinfachten Annahmen. Ein Fonds hält Immobilien im Gutachterwert von 95 Euro je Anteil, dazu 15 Euro Liquidität und 10 Euro Bankkredite; der Anteilswert beträgt 100 Euro. Notiert der Anteil an der Börse bei 50 Euro, und setzt man Liquidität und Kredite zum Nennwert an, bewertet die Börse die Immobilien mit 45 Euro, knapp 53% unter dem Gutachterwert. Denkbar ist das, etwa bei einer Zwangsabwicklung mit Notverkäufen. Es ist aber ein Szenario, das weit über die bisherigen Abwertungen hinausgeht.
Berechtigte Kritik an der Fondskategorie
In der Sache haben die Verbraucherschützer viele gute Argumente. Die fünf größten Fonds brachten laut Finanztip von 2015 bis 2025 nur 1,7 bis 2,8% pro Jahr, bei laufenden Kosten von im Schnitt rund 1,3%. Das ist ein hoher Anteil am Ertrag. Ausgabeaufschläge von bis zu 5% verdüstern das Renditebild zusätzlich. Die Stiftung Warentest nennt die Renditen der 19 getesteten Fonds „mager, oft negativ“. Dem ist nichts hinzuzufügen. Die Verluste können durchaus „aktienverdächtig“ sein, wie das Beispiel des UniImmo Wohnen ZBI im Juni 2024 zeigt. Er wertete an einem Tag um knapp 17% ab. Und dass Banken laut einem finanzökonomischen Gutachten zwischen Januar 2022 und März 2026 noch mehr als 20,5 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds platzierten, als die Zinswende längst da war, gehört ebenfalls in die Geschichte von Aufstieg und Fall offener Immobilienfonds. Bei Wohnimmobilien kommt auf lange Sicht die Demografie als Belastung hinzu.
Natürlich kann der Börsenkurs „recht haben“. Gutachterwerte stützen sich auf Vergleichstransaktionen, und wenn kaum Immobilien den Besitzer wechseln, laufen die Bewertungen dem Markt hinterher. Der Abschlag an der Börse kann dann die ehrlichere Schätzung sein. Die hohen realen Verluste einiger in Abwicklung befindlicher Fonds beim Verkauf zeigen zudem, dass der an der Börse anfallende Spread das kleinere Übel sein kann. Wer nicht auf eine Erholung hoffen will oder das Geld bald braucht, trifft mit einem Verkauf eine vertretbare Entscheidung.
Mein Einwand richtet sich gegen den pauschalen Charakter der Empfehlung. Ein Rat, der für alle Anleger, alle Fonds und alle Ausgangslagen gleich lautet, blendet die Unterschiede aus, auf die es beim Verkauf ankommt. Deshalb warnen wir Anleger ausdrücklich davor, dem „Sofort raus“-Ratschlag blind zu folgen, sofern nicht individuelle Gründe dafür sprechen. Die Verkaufsempfehlung der Stiftung Warentest und von Finanztip klingt nach Anlegerschutz, und für einzelne Anleger kann sie richtig sein. Für alle Anleger zusammen passt sie aber nicht: Ein Fonds, der Bürogebäude und Einkaufszentren hält, kann nicht allen Anteilseignern gleichzeitig ihr Geld zurückzahlen. Wer kollektiv zur Flucht bläst, beschleunigt den Wertverfall, vor dem er warnt.
Wenn die Schlagzeile den Markt „macht“
Verbraucherportale konkurrieren um Aufmerksamkeit, und in diesem Wettbewerb gewinnt die lautere Zeile. Finanztip rief die „Schockwelle“ knapp drei Wochen nach der Warentest-Empfehlung aus. Neu waren der höhere Abschlag und die Tonlage; Kosten, Renditen und Rückgaberegeln waren bekannt. Im Text wägt Finanztip zwar Börsenverkauf und Kündigung gegeneinander ab und räumt ein, dass die Börse übertreiben könnte. Hängen bleibt die Überschrift. „Trenn Dich davon“ klingt nach Beziehungsratgeber, die Abwägung zwischen dem sicheren Verlust der Hälfte und einem unsicheren Ausgang passt in keine Schlagzeile.
Hinzu kommt die Marktmacht der Empfehlung. Der Börsenhandel mit Anteilen offener Immobilienfonds ist ein Nebenschauplatz, der nach Einschätzung von Branchenkennern nie richtig in Schwung gekommen ist. Wenn Portale mit großer Reichweite ihren Lesern raten, dort zu verkaufen, trifft eine gebündelte Verkaufswelle auf wenige Käufer. Nach meiner Einschätzung vergrößert die Empfehlung damit genau den Abschlag, mit dem sie begründet wird. Es ist die Logik eines Bank-Runs: Für den Einzelnen ist es vernünftig, als Erster zu gehen. Gehen alle, verlieren alle.
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