Offene Immobilienfonds sind wieder in die Kritik geraten: zu wenig Rendite im Vergleich zu Tagesgeld, zu wenig Liquidität, zu hohe Risiken angesichts der sich eintrübenden Konjunktur. Über diese und andere Herausforderungen ging es im Interview mit Thomas Beyerle, langjähriger Immobilienanalyst und Managing Director beim Fondsanbieter Catella.
Es brauen sich dunkle Wolken über offene Immobilienfonds zusammen. Die Konjunktur in der Eurozone trübt sich ein, was die zyklische Immobilienbranche unter Druck setzt. Nach einer der pauschalen Verkaufsempfehlung für offene Immobilienfonds durch das Anlegerportal Finanztip und Berichten über Mittelabflüsse aus den Fonds nimmt die Nervosität bei Anlegern zu. Höchste Zeit also, über offene Immobilienfonds zu sprechen. Thomas Beyerle, promovierter Geograph und Professor an der Hochschule Biberach, hat alle großen und kleinen Krisen offener Immobilienfonds durchgemacht und ist auch wegen seiner analytischen und ungeschminkten Sicht auf seinen Berufsstand der perfekte Interviewpartner. Beyerle ist heute Managing Director beim Immobilienspezialfondsanbieter Catella und moderiert nebenbei noch „als zweiter Hausmeister“ den Podcast „Die Haus-Meister“.
Herr Beyerle, würden Sie als Privatanleger heute in einen offenen Immobilienfonds investieren?
Wenn die ING heute 3,75 Prozent für ihren Sparbrief aufruft, dann käme für den Privatanleger Beyerle auf jeden Fall ein Immobilien-Publikumsfonds infrage, wenn der eine Zielrendite von mehr als 3,8 Prozent erwarten lässt. Aber das ist der Anfangspunkt der Recherche, es geht nicht nur um die Renditeziele, sondern auch darum, was im Portfolio der Fonds steckt.
Was sieht man dort in Zeiten, in denen die Konjunkturaussichten trübe und die Perspektiven für gewerbliche Immobilien entsprechend nicht rosig sind?
Offene Immobilienfonds können sich der konjunkturellen Entwicklung nicht entziehen. Wenn der Anteil an Büros im Fonds hoch ist, und das ist bei den meisten Publikumsfonds der Fall, dann wird es da schon ruckeln. Demgegenüber wirkt sich stabilisierend aus, dass viele Fonds in den vergangenen vier, fünf Jahren Logistik-Immobilien beigemischt haben. Bei Einkaufszentren und anderen Retail-Objekten bin ich skeptisch. Fonds, die jetzt einkaufen, werden entsprechend günstige Angebote finden; bei Fonds mit älteren Shopping-Centern im Bestand wird da schon schwieriger. Es ist ein gemischtes Bild. Grundsätzlich gilt, dass Fonds, die in der Niedrigzinsphase auf den Markt gekommen sind und aggressiv über die Renditeschiene vertrieben wurden, ziemlich hoch eingekauft haben. Da muss man sich die Qualität der Portfolios genau anschauen. Alarmismus ist aber nicht angebracht, weil Abwertungen im Bestand nicht abrupt erfolgen – genauso wenig wie Aufwertungen nach oben schießen, wenn der Zyklus am Höhepunkt ist.
Das ist ein wichtiges Argument der Kritiker. Sie bemängeln die schwache Rendite offener Immobilienfonds, die auch auf dem Höhepunkt des Immobilienzyklus nicht mehr als 2-3 Prozent pro Jahr abgeworfen haben.
Man darf nicht vergessen, dass die Niedrigzinsphase offenen Immobilienfonds nicht nur Vorteile gebracht hat, denn die Cash-Qöuoten wurden, wie bei Sparbüchern auch, mit null Prozent verzinst. Und, wie erwähnt, steht hinter der oft eher mäßigen Rendite das konservative, gutachterliche Bewertungsverfahren, der den sogenannten Smoothing Effekt herstellt: Immobilien werden nicht so hoch beim Kauf eingebucht, und sie werden entsprechend nicht so zügig abgewertet, wenn der Immobilienzyklus dreht. Offene Immobilienfonds werden eben nicht mit dem Mark-to-Market-Verfahren bewertet, wie das bei Reits oder Immobilienaktien der Fall ist. Immobilienanleger in Deutschland leben in einer anderen Welt als die Angelsachsen, deren Reits eine aktienähnliche Volatilität haben.
Was muss der Anleger heute bei offenen Immobilienfonds beachten?
Bei den meisten Publikumsfonds dominieren zwei Segmente: Büros und Einzelhandel. Da muss man genau hinterfragen, was die Fondsmanager mit den beiden Nutzungsarten vorhaben. Es hängt also viel am Asset Manager und seiner Qualität. Retail ist eine große Herausforderung. Bei Büros stehen die Fragen im Vordergrund: wo sind die Fonds investiert und zu welchem Preis haben sie eingekauft? Grundsätzlich mache ich mir weniger Sorgen über die innenstädtischen Lagen an den A-Standorten, etwa in Frankfurt am Main. Standorte am Stadtrand, etwa in Offenbach-Kaiserlei oder Idstein Süd, können dagegen schon unter Druck kommen. Dagegen wird der befürchtete Downsizing-Effekt wegen Home Office meiner Meinung nach überschätzt. Die Angst vor verwaisten Innenstädten war übertrieben, da wird es eher um die Frage gehen, ob Mitarbeiter an drei oder vier Tagen im Büro sind. Wir vergessen in der Diskussion oft, dass über 85 Prozent der Haushalte in Deutschland nicht über ein Arbeitszimmer verfügen. Für die meisten ist Home Office also nicht das Thema. Was noch zu wenig beachtet wird, ist dagegen die ESG-Frage…
… also das Thema Umwelt bzw. wie klimafreundlich gebaut wird.
Genau. Da geht es einmal darum, welche Rückstellungen gebildet wurden und mit welchen Investitionen für die nächsten Jahre kalkuliert wurde. Alle reden über Carbon Zero-Gebäude, aber gemessen am Bestand bewegt sich dieses Segment im Promille-Bereich – es gibt kaum nachhaltige Gebäude. Deshalb werden in den nächsten Jahren massive Investitionen anstehen. Es wird sich oft die Frage stellen: ist umwidmen und abreißen günstiger als sanieren und optimieren? So ohne weiteres bekommt man ein 1980-er Jahre Büro nicht in eine Wohnimmobilie umgewidmet. Aber die Branche muss noch weiterdenken. Früher endete die Verantwortung der Fondsanbieter an der Grundstückskante. Die Zeiten sind vorbei. Es geht nicht mehr um das Einzelobjekt, also die Frage, zieht H&M oder Karstadt in das Gebäude auf der Zeil ein, sondern darum, wie ich eine Mischnutzung in ehemaligen Retail-Ggebäuden hinbekomme, also wie wird sich die Zeil als Quartier entwickeln, auch unter Berücksichtigung von Themen wie das Mikroklima. Auch hier sind die Innenstädte im Vorteil: Hier sind die Bodenpreise so hoch, dass der Druck zu investieren höher ist und Anleger auf höhere Mieterträge hoffen können.
Das Anlegerportal Finanztip hat jüngst aufgerufen, offene Immobilienfonds zu verkaufen. Drohen die trägen Tanker wegen Mittelabflüssen wieder in die Schieflage zu geraten wie 2008 und 2012?
Das glaube ich nicht. Wir sehen zwar jetzt erstmals nach fünf Jahren wieder Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds, aber das liegt an den gestiegenen Zinsen: Immobilienfonds sind nicht mehr alleine auf weiter Flur, sie müssen sich erstmals seit Jahren wieder gegen andere Anlageklassen wie gegen Anleihen und Sparbücher behaupten. Die meisten Anleger wollen keine Aktien, deshalb hatten offene Immobilienfonds lange Zeit keine Konkurrenz am Bankschalter. Ich finde es normal, dass sich das ändert. Immobilienfonds leben von ihrer Stetigkeit, der Planbarkeit, der Langfristigkeit – heute übrigens mehr als früher, nachdem der Gesetzgeber 2013 Anlegern eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und Kündigungsfristen von zwölf Monaten auferlegt hat. Diese Restriktionen haben eine Fristenkongruenz hergestellt, hat.
Aber wenn Verkaufsempfehlungen im Internet die Runde machen, könnte eine Verkaufswelle diese vermeintlichen Brandmauern gefährden.
Man kann einen Massenansturm, eine Herdenbewegung natürlich nicht ausschließen, und die Anbieter offener Immobilienfonds müssen schon im Blick haben, dass Social Media eine völlig neue Dynamik unter Anlegernentfalten kann. Deshalb ist es wichtig, Anlegern gute Argumente an die Hand zu geben, warum sie nicht verkaufen sollten. Da sind die Fondsanbieter und der Vertrieb gefragt. Offene Immobilienfonds hatten immer schon die Funktion des Airbags im Portfolio, sie sind Teil der Asset Allocation, und schon ein Anteil von zehn Prozent kann Wertpapierportfolios Stabilität geben. Das gilt es Anlegern zu vermitteln. Aber klar ist, dass die Anbieter offener Immobilienfonds gefordert sind, mehr Rendite zu bieten als Tagesgeld.
